國信國際工程咨詢集團產業投資研究中心 國信研究院

張子儒

中國公募REITs的誕生，是不動產金融探索道路上的新里程碑?；A設施公募REITs是盤活存量資產、促進投資發展的重大舉措，是投融資體制改革的重大創新。迄今為止，我國基礎設施公募REITs市場建設穩步推進，為我國經濟金融領域重要問題提供了新的解決思路和契機，意義重大。

近期，公募REITs二級市場價格波動持續加大，部分項目跌幅較前期有所擴大，引發了市場的普遍關心。據國信國際工程咨詢集團（以下簡稱國信咨詢）產業投資研究中心觀察，部分投資者止損離場、部分基礎設施項目經營業績不及預期、投資者交易趨同等或是今年REITs價格連續下行的重要因素。產業投資研究中心認為，二級市場的價格下跌是REITs估值的理性回歸，是對底層資產價值的合理反應，我國公募REITs各板塊底層資產基本面的發展趨勢依舊向好，部分REITs產品已具備長期配置價值，較適合長期持有。

一、REITs的近期市場表現

  自2021年6月7日首批9只公募REITs成立以來，底層基礎資產質量和經營模式普遍得到投資者認可，二級市場價格也屢創新高，中證REITs指數在2022年2月達到歷史最高1279.76點。截至2023年6月12日，已上市的27只公募REITs發行規模合計超過900億元。

  今年以來，公募REITs在二級市場價格下跌明顯。中證REITs收盤指于6月6日觸及歷史最低853.45點，較年初跌幅達到18.55%。27只已上市公募REITs中，除今年新上市的2只能源基礎設施REITs實現上漲，其他25只今年以來收益全部為負。

圖表1 中證REITs指數走勢圖

資料來源：中證指數

  截至6月6日收盤，全市場REITs產品超半數跌破發行價格。從資產類型來看，目前僅有倉儲物流REITs產品全部高于發行價格，其他五類資產類型均有破發，其中7只高速公路REITs全部跌破發行價格，最大跌幅達30.95%（平安廣州廣河REIT）。截至6月6日收盤，市場上27只公募REITs總市值為823.08億元人民幣，較發行規模908.94億元下跌9.45%。其中產權REITs市值為344.47億元，較發行規模上漲 3.75%；特許經營權REITs市值為478.61億元，較發行規模下跌17.04%。

圖表2 已上市公募REITs市場價格表

資料來源：Wind，REITs招募書

二、市場估值理性回歸，長期配置價值凸顯

價格變動的直接原因是投資者對市場情緒變化的敏銳反應。REITs今年一季度報告業績不及預期，尤其是部分工業園區REITs租戶退租等負面消息，綜合引發了部分投資者的恐慌情緒，隨后這股情緒蔓延到了二級市場，引領了REITs市場價格的下跌。

國信國際工程咨詢集團產業投資研究中心認為，近期市場價格波動的根本原因是公募REITs價值的回歸。現階段我國REITs市場已經逐步從炒作、追求優質資產的獨特和稀缺性，回歸到資產內在價值的考量。當前REITs市場經歷的價格下行是估值理性回歸的過程，也是市場價值發現機制逐步完善的必經過程。我中心認為，對于二級市場的波動，投資者不應盲目看空。當前公募REITs的整體估值正處于歷史低點，是一個更趨理性的位置，也是相對更有利于考慮二級市場投資配置的位置。

REITs收益分為兩個部分，一是價格收益，一是派息收益。目前市場上的下跌主要是價格變動帶來的負收益，而派息收益卻沒有明顯變動。根據招募說明書預測2023年可供分配現金流情況，目前各REITs的派息率仍然在正常范圍內，截至2023年6月9日，不動產權類項目現金流分派率位于3.74%至7.86%之間，特許經營權類項目現金流分派率位于6.51%至11.59%之間。公募REITs適合作為長期的資產配置工具，投資的底層資產是運營相對穩定的優質基礎設施項目，且REITs每年需將超過90%的可分配金額向投資者進行派息，可為投資者帶來長期較為穩定的投資分紅。

三、REITs的市場潛力

  自公募REITs試點以來，監管部門及地方政府陸續出臺多項政策以鼓勵REITs相關市場的發展。中國證監會債券部主任周小舟于4月25日在北京市2023年基礎設施REITs產業發展大會上表示，做好首批擴募項目發行上市準備工作，推動擴募常態化，支持已上市REITs通過增發份額收購資產，開展并購重組活動。證監會主席易會滿6月8日在第十四屆陸家嘴論壇（2023）上指出，證監會將研究資本市場差異化的制度安排，健全多層次資本市場體系，加大股債融資、并購重組、REITs等產品創新和制度供給，強化大宗商品期貨價格影響力，助力打造戰略性新興產業集群，推進產業智能化、綠色化、融合化，引導更多資源集聚到現代化產業體系關鍵領域。

  資產端方面，對于原始權益人，REITs不僅可以拓展融資渠道、降低負債水平，更能使輕重資產分離、盤活存量資產。在相關政策的指導下，有多家新公募入局REITs市場，今年4月，中金湖北科投光谷REIT、中金山高REIT兩單公募REITs正式獲批。6月8日證監會官網信息顯示，工銀瑞信基金上報了工銀瑞信河北高速集團高速公路REITs，這是河北省首單基礎設施公募REITs項目。

資金端方面，6月2日，博時基金、紅土創新基金、中金基金、華安基金四家基金公司發布旗下REITs已完成擴募的公告，公告顯示，四只REITs產品合計擴募規模超過50億元。在公募REITs價格下跌背景下，首批擴募項目依然超額完成募集，讓短期資金看到了長期資金的態度，一定程度上給予了投資者更多的信心。此外，部分原始權益人、基金管理人等也陸續加碼REITs市場，6月初，中航基金公告對中航京能光伏REIT增持3000萬元，建信基金公告將繼續增持建信中關村REIT不高于5000萬元。此番原始權益人、基金管理人等低位增持護盤行為，彰顯了REITs長期投資價值，提振了市場信心。截至6月12日收盤，中證REITs指數較6月6日上漲2.88%，近5日漲幅中，27只已上市REITs中有24只產品漲幅為正，其中建信中關村產業園REIT漲幅接近6%。

圖表3 公募REITs近5日市場價格漲幅表

  從市場層面來看，由于公募REITs對資產端和資金端都具有相當的吸引力，市場前景看好。隨著部分基礎設施底層資產價值的進一步顯現，當前市場調整已使REITs產品的長期配置價值凸顯，現金分配率及隱含的投資IRR皆達到較高水平，較其他可比金融產品收益率具有一定安全邊際。隨著國家相關政策對REITs市場的鼓勵和引導，REITs底層資產的逐步擴大，常態化發行的啟動，更多的優質資產將為公眾投資開放，未來公募REITs將進入加速發展階段，行而不輟，未來可期！